《香港租房及防騙指南（2023 版）》 ( 请勿删除）

文 / 寄托天下「 ID：gternet」

索引

1. 租房 vs 宿舍

(相关资料图)

2. 選址

2.1 認識周邊環境

2.2 計算路程

3. 找房源

3.1 地產中介

3.2 寄託及其他網站

3.3 小區通告板

3.4 熟人

3.5 凶宅

4. 簽約

4.1 簽約前

4.2 簽約時

4.3 簽約後

5. 解約

5.1 提前解約

5.2 到期解約

6. 轉租

7. 租務糾紛及免費法律援助

以下指南純屬個人經驗，歡迎討論或指正。

感謝QPSK及柳蝉蝉對本文提供意見和建議 ~~~

關於租房，其實香港政府網站有很多非常有用的資料，可以作為本文的拓展閱讀 ，詳見 https://www.gov.hk/sc/residents/housing/private/buying/rentingDomesticProperty.htm。

01 租房 vs 宿舍

由於非本地學生數量實在太多，除了香港教育教院 ( 偏遠地區交通不便 ) ，其他高校一般不為授課式碩士研究生課程學生提供宿舍，所以租房便成為了眾多內地學子來港的第一要務。

其實租房也有租房的好處，如果打算以後留港工作的話，開學時就租了房的，畢業時就不用急忙找房子租了。而宿舍 ( Hall ) 的話每個學期都要重新申請，對於宿舍非常緊張的高校還有續不上宿舍的情況出現，對 Hall 無貢獻更有可能被踢走或者遇見奇葩室友 ( 詳情請點 ) ，在畢業那一年還會要求畢業生 7 月前就要搬離宿舍，不能在 summer term 續租宿舍。

不過，來香港找房子首先面對的 culture shock 就是香港房子的大小，通常是內地的一半，以平方英呎 ( 香港本地簡稱「呎」，粗略地 1 平方米 =11 平方呎 ) 為計算單位，所以一套 496 呎兩房一廳的單位就 45 平這樣 ( 香港特色用語「單位」其實是指一套房子，而不是內地所指的「工作單位」 ) 。

然後要面對的就是高得離譜的房價了。在香港租房是很貴的，性價比非常低。。。這邊租一個房間的價格在內地都可以租到一套房子了。。。由於內地生逐年猛增，房價也基本上是年年飆升，無力吐槽。。。

* 重要更新：关于香港租房楼宇及房间类型，可点击这里查看。

02 選址

大部份內地生都傾向於在所讀大學附近租房，近年來由於大量內地生湧入香港租房，學校周邊地段的房價不斷攀升，尤其是東鐵沿線。但其實香港的交通非常地發達、便捷，交通成本也不算特別貴 ( 25 週歲或以下學生八達通撘 MTR 半價，就不一定非要找學校旁邊的房子來租的。比如有朋友在 CityU 上學，但住元朗；在 HKU 上學，但住大埔。

2.1 認識周邊環境

對於沒有來過香港的內地生來說，突然要去生活一年很多人難免會有些張惶失措。不過在科技發達的今天，就算沒有去過香港也可以對它瞭如指掌，我用的法寶就是—— Google Maps：除了最基本的地圖，還可以規劃行程，利用街景功能把大街小巷走一圈。另外一個在港生活息息相關的就是 MTR System Map，用於快速熟悉香港一些地名、地標及區域。還有一個幾乎標註了香港所有樓盤的地圖中原地圖 http://hk.centamap.com/gc/home.aspx，為中原地產公司發佈的，也挺好用。當然，如果有條件，親自來香港轉轉更佳。

除了熟悉環境，還可以用 Google Maps 看某個區域有哪些住宅樓。一般樓盤或樓群以「某某樓」「某某邨」「某某苑」命名的都是公屋或居屋，公屋不可轉租，而居屋沒補地價之前是不可出租或出售的。還有一些業主將一整套房子分割成一間間的劏房 ( 套房 ) ，在一個房間內配備浴室廚房等，如果這些房子在改建過程中不符合消防條例和建筑物條例，租住此類房屋風險將非常大，人身安全和財產都沒法保障。通常可以租的樓盤都是洋樓 ( 以「某某花園」「某某雅苑」「某某雅居」「某某閣」「某某庭」「某某軒」等命名的私人屋苑、以「某某大廈」命名舊式電梯樓、酒店式公寓和補了地價的居屋 ) 、唐樓和村屋 ( 詳情請點 ) ，其他精華帖有介紹，此處不再贅述。

在相中某個樓盤後，可以去中原地產等大型地產中介的官網查看最近成交價格，大概知道多大的房子在什麼價位。推薦一個香港本地的網上地產 -- 香港屋網 https://www.28hse.com/，也可以看價位和直接跟業主租房。

像我這種過份挑剔的人，在找房的時候還會考慮樓齡、樓層、綠化、噪音、基建等因素，例如樓齡太大食水管道會不會因老化出水黃、超過或接近 30 年樓齡的一定要問清短期內是否要進行大維修 ( 整棟樓都會被包裹起來 ) 、是不是高層、周圍樹木多不多、有沒有可以運動的小公園或者體育館、有沒有公眾圖書館、周圍購物方不方便、巴士線路多不多、離 MTR 近不近、晚上休息車流噪音大不大、周圍有沒有殯儀館或火葬場、近不近垃圾回收站或垃圾堆填區、有無異味等等。

2.2 計算路程

看好了樓盤，就可以用 Google Maps 的規劃行程功能計算房子到學校的距離。對於我個人來說，1 個小時的交通路程內都不算遠。MTR 沿線的路程更好計算，MTR 官網 http://www.mtr.com.hk/chi/fares_tickets/ 的 MTR 路綫百科，不僅可以查車費和用時，還可以查周邊設施 ( 如 ATM/ 銀行、食肆、商鋪 / 便利店等 ) ，十分方便。在這裡向大家推薦兩個在香港生活必備的智能手機 App：MTR Mobile 和 KMB & LW。

03 找房源

人生地不熟，找房子談何容易。個人推薦 8 月親自去香港找房看房，因為現時大部份房子都是簽 12 個月租約的，大部份學生租房都是從 8 月起租，所以每年 8 月乃大量房源放出的時候，完全沒有必要擔心沒有房子住。當然，擔心 8 月租不到好房子住而在 7 月就租了房的內地生也大有人在，導致 7 月已經提前進入租房高峰，今年嚴重到 6 月就已經有人把房子租好了。。。很多「學長學姐」5 月結課，想著法子短租 5-8 月，好拿回 3 個月的房租，因此 5 月也會有大量所謂的「房源」，但這些「房源」不一定有保障而且還有可能違法（請參看本文第 3.2 點及本文第 6 點）。

下面介紹一下幾種找房源的途徑：

3.1 地產中介

地產中介是最普遍的找房途徑，香港的地產中介規管的很好，所以大家可以放 90% 的心找中介租房 ( 存在非法中介，大家可以上公司註冊處官網 https://www.icris.cr.gov.hk/csci/cns_search.jsp 查中介的牌照 , 以及地產代理監管局官網 https://www.eaa.org.hk/zh-hk/Licence-list 查中介的牌照核實對方身份 ) ，但還需提防黑心中介為了賺你錢特地介紹貴的給你。有時候地產中介為了拉生意，會特地放一些看上去非常吸引人、性價比極高的樓盤 ( 香港叫筍盤 ) 廣告出來，但你一聯絡他他就告訴你剛剛被人租走了，然後接著忽悠你趕緊租別的但價格很高的房，不租就沒了。。。因此，通過中介租房千萬不能著急，一定要貨比三家。

由於香港發展得很好以及中介眾多，每一區甚至每一條街道的中介都會有不同的房源。所以應該先確定租哪一區的房子再決定去那一區就近找中介。可以利用前文所介紹的方法熟悉一下周邊環境和主要的樓盤，這樣接觸中介的時候他們知道你對該區有所了解，就不會肆無忌憚地忽悠。選中介跟選房一樣，也需要考慮。規模非常大中介 ( 例如中原、美聯 ) 雖然好像靠得住，但我都不會去找，因為同一樓盤在他們手上就很有可能比其他中小型中介的要貴。

香港通過中介找房，首先要跟中介說清楚你要找什麼價位的房子，比如說你預算 9K-11K，中介為了賺錢可能會帶你去看 13K 的房子，很大機會上那些房子根本就不適合，而看房子是一件非常費時費力的事，所以我們通過中介找房時一定要把時間和精力用在點子上，直接拒絕去看租金超過預算太多的房子。然後要說清期望的地理位置，比如要方便的、近 MTR 的。記得第一次看樓，中介帶著走了 15 分鐘去到一個離 MTR25 分鐘的樓盤，樓主瞬間崩潰。

基本確定要親自看的樓盤後，中介會要求客人簽一張「睇樓紙」，其功能在於如果客人通過 A 中介看了一樓盤，又通過 B 中介看了同一樓盤，但最後卻同 B 簽約了，A 就可以拿著「睇樓紙」向客人索要中介費 ( 佣金 ) 。所以看房的時候，不妨做筆記寫下何時通過哪個中介已經看過哪個樓盤，不僅可以防止交雙倍佣金的出現，還節省了看樓的時間和體力。

租房的中介費通常為所成交樓盤的一個月租金，由房屋業主和租客各負責一半。中介費是在正式簽租約時一次性交清的，交易完成後不需要再付給中介任何費用了，以後跟業主續約也不關中介事了，不需要再給中介費 。另外還有一個鮮為人知的事就是，中介費其實是可以打折的。在剛找中介的時候或者是確定簽約了以後就可以提出中介費折扣的事。但是近年中介都被內地生養慣了，中介費打折成功的機率非常小。

中介費都能打折了，那房子的租金要價當然也能砍價啦，而且是要盡全力去砍。直接的辦法就是給房子挑毛病，火眼睛睛，牆壁掉漆、西曬、光線不足、視野不好、裝修陳舊、無家具家電等等。間接的辦法就是說服房東，讓他負責房屋的日常耗損，比如燈泡燒了等。再一次無力吐槽那些不砍價就直接簽約的有錢學生們。。。

實地考查後確定租房了的話，中介就會代表業主跟租客簽一份臨時租約，需要繳納訂金 ( 通常為半個月租金 ) ，交了錢就應索要收據，並寫入臨時租約裡。臨時租約可以一個人先簽，但須註明正式租約是幾個人簽約。等業主和租客見面就會簽訂正式租約。請參看本文第 4 點的簽約注意事項。

3.2 寄託留学租房小程序

寄託留学租房小程序一直是很多內地生找房找室友的熱門平台。

每年的畢業季都會有一大堆所謂的「學長學姐」轉租房子，打著什麼下一年可以續租的幌子，讓學弟學妹們短租他們的房子。這裡我要唱個黑臉了，租住沒有簽約的房子是不會確保你下一年一定可以續租的。租房給你的「學長學姐」還有可能違法，請參看本文第 6 點的轉租注意事項。要租別人轉租的房子，一定要和業主重新訂立租約，儘量避免「二房東」，以保障自己的權益。和二房東簽約你首先要確保二房東可以合法地租房給你 ( 要看原始租約是否允許分租，看二房東是否有資格分租，學生簽注持有人是不可以分租的 ) 。如果合法，那麼直接跟二房東簽約就可以；如果不合法，需要和他一起與房東重新簽訂租約。

另外，大家在網絡上聯繫房源的時候，千萬不要輕易將自己的詳細私人信息或訂金給陌生人，已經有寄托同學被騙徒騙取了身份證、學生證、香港高校 offer letter 等重要資料的電子版後，騙徒直接利用這些資料偽裝成其身份行騙，導致另外寄托同學受騙並交付了大額訂金。為防被騙，如果聯繫房東時不能見面的，最好能直接在線視頻，叫對方把各項文件展示給你看。

3.3 小區通告板

住宅小區的公共區域一般設有公共通告板，有房子要出租的業主有時為了省中介費也會在通告板貼招租啟事。如果自己親自來港找房，可以留意一下小區通告板，要是成功的話就省了一大筆中介費。

3.4 熟人

在港親朋戚友有介紹自己或熟人的房子出租。家裡有沒有熟人在香港一定要問清爸媽，已經見過有兩個小伙伴因為不知道香港有熟人，自己租了很貴的房子才被父母告知家裡有熟人在香港可以租房，腸子都悔青了。。。

3.5 凶宅

無論是通過以上哪種途徑租房，大家還都應該留個心眼，上網查查即將要租的房子是不是凶宅 ( 即有沒有死過人 ) 。正所謂「便宜沒好貨」，看到有些房子明明各方面條件都非常好，但租金低於市價一大截，就要思考一下了，往往不是被騙就是凶宅了。查凶宅可以試試這個網站 http://www.property.hk/unlucky.php。其實凶宅還是有市場的，價格便宜市價很多，也有很多內地生也不忌諱這種，有人還指著凶宅去租的 。

04 簽約

租房必須簽訂租約，以保護業主和租客的權益。很多時候租客都會被忽悠，跟房東簽訂所謂的「一年死一年生」的租約 ( 必須住滿 11 個月之後可以實行提前一個月通知解約 ) 。但根據香港法律，簽訂新租約是沒有強制規定在 12 個月以上的 ( 俗稱 " 死約 "，要求租客一定要租滿 12 個月是中介和房東勾結的產物 ) 。只要房東和你達成協議，簽訂 9 個月，6 個月，甚至 1 個月都是合法的。對於來讀兩學期書就走的內地生來說，租 10 個月就比較適合，雖然人生地不熟時跟中介、房東 bargain 沒有底氣，但也不妨一試能否和房東協議只簽 10 個月租約。

另外，香港也沒有任何一條法律規定簽訂了 12 個月的租約就要一次交清 12 個月的房租。很多房東為了防止內地生 5 月一畢業就失誠信拍拍屁股回大陸一去不復返 ( 事實上發生了很多次了，前人造孽，後人遭殃，在此呼籲大家不要做有損人品的事 ) ，損失房租，都會要求內地生在簽約時就交清一年的房租。有的房東還會以學生沒有入息為由，要求一次交清一年的房租，這是極其不合理的。其實大家可以跟房東說自己已經向入境處遞交財產證明才能來香港讀書的，甚至出示財產證明，房東一般都會放心每月一付，而且正常的租金都是一月一付的，無論有無入息證明。而一次交清一年的房租有非常多的風險，例如被所謂的房東而不是真正的業主騙簽約收租，然後夾帶私逃，業主收回房子趕走租客；跟業主簽約後一次交清一年房租交業主宣佈破產，而房子又抵押給了銀行要拍賣，驅逐租客；等等。這些都是在版內發生過的前車之鑑。。。當然，有的人把年付作為談判籌碼，跟業主談好月付的價錢之後突然說年付的話能不能少幾千塊，那就另說。

* 重要更新：最近有同学询问有关网上签约的问题，方同学经咨询一位本地房东获知：网签属于口头承诺，香港法律对口头承诺认为也是有法律效力的，网签是首要承諾，见面后再在原件上加签。做网签如果双方对条款都认同就没问题，只是怕之后反悔，可以采取法律行动但比较复杂。网上有很多电子合同范本，可以作为参考。

安心租屋指南（仅提供繁体 pdf 档案）https://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/AGuideToTenancy_ch.pdf

非本地学生在香港租屋指南 ( df 档案 )

https://www.eaa.org.hk/Portals/0/Sections/CC/TenancyGuideForNonLocalStudentsInHongKong.pdf

订立租约须知（仅提供繁体 pdf 档案）

https://www.eaa.org.hk/consumers/doc/ch_tenancy.pdf

4.1 簽約前

簽約前，建議要實地考查過房子再做決定，小程序上試過有黑心房東謊稱房子還在裝修或上一租客還沒搬走，就帶寄托同学去別的單位看房，還誇海口說將來入住的時候房子肯定是嶄新的，但當同学們開開心心簽約後，入住的卻是髒亂差的房子。雖然可以報警解決，但這麼一折騰，時間金錢精力的耗費可想而知。還有同學試過跟所謂的房東簽約，結果簽約的不是房子的業主，真正的業主回家發現自己的房子被違法出租，趕走房客。因此簽約前一定要看清土地處查冊資料（最后一页最后一个名字是否该房东所有）、身份證等，確定簽約的房東是房屋業主本人，看清租約上寫的是不是自己要租的房子。

* 重要更新：如果房子是業主低息貸款買來的按揭樓，未經銀行許可是不允許出租或出售的。如果業主隱瞞按揭並租給學生，銀行知悉後有權立即收樓並清走租客。大家租樓時一定要看清房子是否還在按揭，如果是，必須有「銀行同意書」才可合法出租。法律參考：https://www.eaa.org.hk/zh-hk/Information-Centre/Publications/The-Freshman/start/9-Bank-consent-should-be-

初步確定準備簽約租房後，還要跟房東協商好涉及房屋結構和維修保養的問題，例如電路、開關、水管等方面的房屋耗損由房東負責等。房子裡的家居電器等也要如實記錄在租約裡。物業費、差餉通常由房東負責，水電煤氣網絡則由租客自己負責，由房東負責水電煤氣網絡的要在租約裡明確寫出。

打算自己簽約、以後再招室友的，就要和業主談能否允許分租，可以租給幾個人。

租房通常在簽約時除了給第一個月的租金，還要交押金給房東，通常是兩個月的房租，俗稱「押二付一」。但是押金也是可以商量的，有試過有的房東只收一個月的押金。簽約前一定要跟房東商量好合約期滿時，押金如何退還，寫進租約裡，規定好如果合約期滿，房子結構性完整就全數退還押金。很多同学都遭受過房東無理扣押押金的經歷，所以大家租房一定要保護好自己的權益。遇到黑心房東也不要害怕，可以尋取法律幫助，請參看本文第 7 點租務糾紛及法律援助。

最後還有一個非常重要的東西要跟房東協商的，就是「免租期」。通常新簽訂租約，都會給一個星期的免租期（房東會在租約生效前一星期交付房子及鑰匙給租客），方便租客搬家等。免租期的長短都是可以協商的，試過有的房東會不給免租期，有的給一個月的。

租約的擬定可參考樣本：http://114.116.38.253:8888/data/attachment/upload/20230301/3589914cab6a922738cfae05b2b7362f.pdf

4.2 簽約時

正式簽訂租約一定要業主本人和租客本人在場 ( 不能親臨的要有正式的授權書 ) 。如果入夥紙登記了兩個業主名字，那這兩個人都要出席和簽字；如果租客多於一人，也應全部出席和簽字。

通過中介簽約的話，中介會準備租約模板。自行與業主簽約的，可以去普通的書局買現成的租約模板，再根據實際情況修改。簽約時要把租期明確寫在租約裡。租約通常一式兩份，業主和租客各持一份，租約上所有修改過的地方都需要雙方簽字作實。

簽約時，租金和押金一般都是現金交付。所以大家在來港前可以在內地的銀行辦好銀行卡在香港的 ATM 提港幣，很多小型銀行的銀行卡都有境外提款優惠 ( 詳情請看 http://www.kuaiyilicai.com/bank/upatmcharge.html ) ，部份人會冒險直接攜帶大量現金。

遠程簽約的話可以使用 fax 或 pdf 文件，雙方各簽完字後互傳。

4.3 簽約後

簽完約後必須去政府打釐印 ( 交印花稅 ) ，租約才算生效，受法律保護。1-3 年租約的印花稅通常為平均年租的 0.5%，一式兩份的租約算兩份錢，業主和租客各付一半。可以親身去交印花稅，也可以使用電子印花服務，於網上遞交申請及繳付印花稅，並即時列印印花證明書，詳情請參考香港政府網站 http://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/。

簽約後，租客還需要到各個部門開通水、電及煤氣。如果通過中介租房，此時就可以好像大爺一樣，一甩手叫中介幫你去開通 。自行租房的也無需擔心，開通程序並不複雜，具體請查看相關文章。香港政府本來對每個住宅用戶都發放每月 150 港幣的電費補貼，但新一年的財政預算案已經取消此項補貼並已於 2014 年 6 月停止向各戶發放。水費津貼方面，每 4 個月一次結單的首 12 立方米用水豁免收費。煤氣費暫時沒有任何津貼。有的房東會按自己的帳戶直接向租客收水電費，此時租客就要注意問清每月水電費按什麼比例交以及政府補貼的事宜 ( 見過房東亂收水電費的，所以大家一定要長個心眼，簽約的時候就最好寫明在租約裡 ) 。

* 重要更新：关于香港租房的水电煤计价问题

1. 電費

香港供电是分区的，住哪里就只能用那里的电不能自己选择。另外两家公司的电力计费方式有些出入（详见以下链接）。另外要注意區分自己的住房是住宅用電還是商業用電（例如海 x 軒就是商業用電）。

電費查詢：

中電（九龙、新界、长洲、竹篙屿、大屿山、喜灵洲、东平洲）：https://www.clp.com.hk/zh/customer-service/tariff

港燈（港岛、鸭脷洲、南丫岛和蒲苔岛）：https://sc.hkelectric.com/TuniS/www.hkelectric.com/zh/customer-services/billing-payment-electricity-tariffs

2. 水费

水務署水費查詢：https://www.wsd.gov.hk/tc/customer-services/manage-account-and-water-bills/water-sewage-tariff/index.html

3. 煤气

煤气计费方式及收费标准：https://www.towngas.com/tc/Household/Customer-Services/Tariff

網絡的開通稍微複雜一些。香港有好幾家家居網絡供應商，首先要注意網絡的覆蓋範圍，比如香港寬頻很多唐樓都覆蓋不到，試過有寄托用户一高興就在路邊的推廣小攤買了網絡服務，結果回到出租屋發現沒有覆蓋，於是急忙在寄託上轉手網絡。其次要注意網絡的合約期，比如大多數公司都要求新用戶一簽約就是簽 24 個月，少數公司允許開通 12 個月，例如 3。寄託每年夏天都有很多網絡轉手，是不錯的選擇。買轉手的網絡建議去門市做轉戶，這樣網絡合約就是購買人的了，對出賣人和購買人都有保障，出賣人不需要擔心別人買走網絡後欠費，購買人也可以確認網絡合約的有效期及每月確切的網費。

另外，現在大部份都是出租裸房 ( 無家具家電 ) ，所以大家可能還需要去置辦，買全新的可以去宜家、實惠、DSC、日本城等，二手的當然是淘寄託租房啦 ，價格實惠種類多 ~~~

05 解約

5.1 提前解約

香港政府駐大埔區的租務主任明確告訴我，只要業主和租客雙方同意，任何死約都是可以提前解除的，只需訂立一份「提前解約協議」，不存在說已經簽約就要把房租給到合約完結的那一天。不過當然，不是雙方同意的情況下，死約是不可能單方面、無條件解除的，非要解約的，違約方須向另一方賠償，賠償金額不超過由於解約造成的房租損失的金額。如果是房子出了問題或者是找到下家接手，提前解約就不會造成巨大的經濟損失。

5.2 到期解約

合同按照條款規定到期就自動解約。簽了「一年死一年生」的租約的人士住了一年如果下一年不住了，則需要在

住滿 11 個月後向業主提出解約。最好能保留書面證明 ( 信件、短訊等 ) ，證明自己已經和房東解約。

06 轉租

需要將自己租住的房子轉租出去，則需注意現有租約的規定、逗留條例以及短租條例。如果現有租約上明確寫著「不可分租」，租客自行將房子轉租出去即違法。即便是租約允許轉租，持學生簽注的內地生轉租也有可能涉及違反逗留條例及違反旅館業條例。

違反逗留條例

以學生身份在香港逗留的人士只能就讀於指明的學校、大學或其他教育機構，修讀入境處處長批准修讀的課程，並不得在未有入境處處長批准下接受有薪或無薪的僱傭工作，以及開辦或參與任何業務，違例者會遭檢控，一經定罪，最高刑罰為罰款五萬元及入獄兩年。

違反旅館業條例

連續出租少於 28 天的房屋即屬旅館，就須向政府申領旅館牌照。經營或管理無牌旅館均屬刑事罪行，一經定罪可被判監禁，最高罰款 200,000 元及監禁兩年。

07 租務糾紛及免費法律援助

房東苛扣租客的房租押金等任何租務糾紛、諮詢，都可以找政府免費法律援助之—— 租務主任，詳見：https://www.rvd.gov.hk/sc/our_services/tenancy_matters.html。他們會就租務事宜為你提供專業的法律意見以及解決方案。

香港是一個法治社會，政府還會提供免費法律援助，幫助有需要人士，詳見：http://www.dutylawyer.org.hk/ch/free/legal.asp。有糾紛要對簿公堂前可以先諮詢一下律師意見。（完）

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